Как и зачем проверять на банкротство продавца квартиры

банкротство продавца квартиры

Приобретение жилой недвижимости сопряжено с рисками. А если она приобретается на вторичном рынке, риск оспаривания сделки возрастает в разы. Из-за того, что личное банкротство используется должниками, у которых нет возможности или желания выплачивать крупные долги банкам, юристы советуют перед покупкой квартиры, проверить продавца на банкротство. Рассмотрим как и зачем проверять на банкротство продавца квартиры?

Чем опасна сделка с банкротом

Основной мотив к спариванию сделки с недвижимостью заключается в ущемлении прав третьих лиц. В качестве таковых могут выступать супруги, родственники, наследники и даже кредиторы собственника жилья. Последние вправе требовать возврата своих средств за счет имущества должника, даже если тот неплатежеспособен.

Процесс признания банкротства физического лица, если он осуществляется в порядке судопроизводства, предусматривает в первую очередь реструктуризацию долгов и только после этого возможность продажи принадлежащего должнику имущества.

Довольно часто, понимая, что реализации имущества не избежать, банкроты стремятся избавиться от движимого и недвижимого посредством дарения или продажи по заниженной цене.

Потенциальному покупателю это выгодно, ведь он может приобрести вполне приличное жилье по сносной цене. Если подобный факт вскроется в период рассмотрения дела о признании гражданина банкротом, арбитраж может признать сделку недействительной.

Последствия для сторон

Для продавца в случае оспаривания сделки и признания ее недействительности мало что меняется, разве что список его кредиторов пополнится еще и покупателем квартиры. Последний напротив может лишиться жилья, которое согласно федеральному законодательству подлежит возврату в конкурсную массу. А вот вероятность возврата уплаченных за недвижимость средств невелика. Если у продавца целый список кредиторов, покупателю придется ждать своей очереди.

Закон допускает оспаривание сделки, совершенной не только в процессе рассмотрения заявления о банкротстве лица, но и до его обращения в судебную инстанцию. Так, согласно ФЗ № 127 от 2002, «подозрительная» сделка, совершенная должником за год до подачи заявления в суд либо после принятия данного заявления, может быть оспорена, если имущество реализовано по цене ниже рыночной стоимости аналогичного объекта.

Проверка продавца на банкротство

В проверке продавца и предлагаемой им квартиры нет ничего необычного. Именно так поступают банки, прежде чем одобрить выбранный заемщиком объект недвижимости. Так же должен поступать любой покупатель, намеревающийся приобрести вторичное жилье.

Во избежание оспаривания сделки в будущем важно удостовериться в правомерности действий собственника, в частности, в следующем:

  •  продавец является тем, кем представляется;
  •  продавец не состоит в официальном браке и ему не требуется согласие супруга на продажу квартиры;
  •  продавец в состоянии подтвердить свои права на квартиру;
  •  в квартире не прописаны граждане, наделенные правом пожизненного пользования жилым помещением;
  •  продавец никому ничего не должен, что означает отсутствие возбужденных в отношении него исполнительных производств, а также находящихся на рассмотрении гражданских или арбитражных дел;
  •  продавец не участвует в процедуре признания его несостоятельности (банкротства) и др.

Параллельно необходимо проверить и сам объект недвижимости в первую очередь на наличие зарегистрированных в отношении него обременений, например, залога. Все это вкупе дает представление о продавце квартиры и в случае оспаривания сделки поможет доказать добросовестность покупателя.

Самое яркое представление о платежеспособности продавца дает результат проверки на предмет возбужденных гражданских и арбитражных дел, исполнительных производств, а также наличия сведений в реестре банкротов.

Поиск таких результатов можно осуществить при помощи специализированных сайтов:

  1.  на сайте ФССП России (лучше проверять по общероссийской базе данных и дополнительно по базе территориального подразделения). Понадобятся ФИО, дата рождения и адрес;
  2. на сайтах судов общей юрисдикции и в картотеке арбитражных дел по месту прописки продавца по ФИО;
  3.  на официальном сайте ЕФРСБ. Для этого необходимо воспользоваться формой расширенного поиска должников, ввести ФИО, адрес, регион и категорию продавца (например, физическое лицо или ИП).

В последнем случае при проверке должника на банкротство в базе можно найти отчеты арбитражного управляющего и даже документы из картотеки арбитражных дел. Наличие записи в базе ЕФРСБ свидетельствует о прохождении гражданином процедуры банкротства, в том числе внесудебного.

Поэтому если продавец фигурирует в данной базе, желательно отказаться от сделки.
В заключение отметим, что доскональная проверка продавца не гарантирует чистоту сделки, ведь банкротом может оказаться не продавец, а бывший владелец квартиры, у которого он ее приобрел.

Процедура банкротства — процесс длительный, и никто не знает, на каком ее этапе вскроется факт совершения незаконной сделки.

Ваше мнение, важно для нас!
Понравилась статья? Поделитесь:
OK САЙТ
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности